在一众物企中，雅生活是难得的“不增收不增利”代表。

根据最新披露的2023年上半年业绩报告，期内整体收入无显著增长，但收益质量明显下降。这不禁让人担忧其经营能力，行业竞争愈发激烈，在市场未见明显好转的前提下，雅生活靠什么扭转颓势？

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在8月29日的业绩发布会上，雅生活管理层表示，对下半年市场复苏趋势持乐观态度，收缩整体对于增量住宅市场的选择，尽量去挑选一些一二线城市和优质的增量住宅进行相应拓展。

不增收不增利

上半年，雅生活服务实现收入约77亿元，同比微增1.0%。

四大业务收入分别是：物业管理服务收入同比增长7.4%至52.67亿元；业主增值服务收入同比增长7.7% 至11.67亿元；城市卫生及清洁服务收入同比增长5.0% 至6.74亿元；外延增值服务收入较去年同期下降40.4%至5.9亿元。

物业管理服务毫无疑问是物管企业的第一业务，雅生活该业务板块的收入，占总收入的比例为68.4%，较去年同期提升约4个百分点。

与雅生活不同，当前大多数物管企业，虽同样在扩大基础物管服务的收入规模，但该业务板块的贡献占比在缩小，取而代之的是利润率更高的社区增值服务。

因此，雅生活业务集中度的提升，一定程度上反映了其对基础物管服务的依赖，以及多元收入渠道拓展的乏力。

这样的收入结构反映在利润表上，自然是较大幅度的下滑。

中报显示，雅生活半年毛利15.74亿元，同比下降23.3%；毛利率20.4%，下降6.5个百分点；归母净利润8.39亿元，同比下降20.7%。

股东关“水喉”

雅生活除基础物管服务外的其他收入倒退的一大原因，是外延增值服务收入大幅减少，降幅超四成。

据介绍，雅生活的外延增值服务主要包括案场物业的管理，以及房产销售代理、收楼验房等。

由于上半年地产复苏态势依然不明朗，雅生活两大股东，雅居乐集团、绿地集团的物业销售情况亦未如理想，其中雅居乐半年销售282亿元同比下降28%、绿地销售633亿元同比降7%。

因此，两大股东能外包给雅生活的地产营销链条上的业务，就明显减少，导致雅生活该业务板块收入大降，并最终拖累利润指标。

股东助力的减少，也反映在管理规模的拓展上。截至6月30日，雅生活在管面积5.75亿平方米，较去年底增加约2960万平方米，其中90%的新增面积来自第三方。

不过这也并非坏事，第三方拓展能力的强弱，是行业衡量一家物管企业潜力的重要指标。目前，雅生活的合约面积约为7.6亿平方米，第三方占比超过83.3%。

尽管在管理规模的拓展上，雅生活走出了一条颇为独立的道路，但在现阶段的财务层面上，雅生活还需继续活在股东的“阴影”之下。

雅生活的中报列明的应收账款中，来自关联方的超过43亿元。这难免会让人担忧可能出现的大幅计提。事实上，上半年雅生活的应收账款计提就达到8.9亿元。

所幸，雅生活两大地产股东均未有正式暴雷，而且在化债方面亦颇为努力。以雅居乐集团为例，其在2022年，通过股权变现、酒店、商场等资产的出售，甚至包括占用关联公司的资金，偿还了所有的到期的公开债。因此，雅生活股东偿还应收款的可能性依然存在。

而本次中报发布的同一时间，雅生活还发布了另一则公告。核心内容就是通过签订补充协议，约束三年前生效的持续关联交易协议，以解决雅居乐集团应收账款的历史遗留，及未来半年可能出现的同类纠纷。

据公告，雅生活与雅居乐集团签订的三年（2021-2023）服务协议中，雅居乐集团未能支付的费用款项，雅生活有权选择价值相同的雅居乐集团旗下物业，以抵销对应应付款项。

雅生活认为，补充协议的签订可以更灵活地向雅居乐集团收回账款。

现在唯一的问题是，楼市什么时候真正好转，这关乎拿回来用以抵款的物业到底能释放多大的价值。